Huis kopen in Griekenland en de koopprocedure in Griekenland
Als u het met de verkopende partij eens bent over de prijs en de levering van het tweede huis of bouwkavel, dan wordt het tijd om uw overeenkomst officieel te laten maken.
Net als in de meeste Europese landen bent u pas eigenaar als de transactie officieel is geregistreerd en ondertekend. De juridische afwikkeling van de koop gebeurt bij de notaris.
Pelops Greek Houses kan in samenwerking met haar Griekse partners betrouwbare advocaten en notarissen aanbevelen en voor u een afspraak maken en dit begeleiden.
Wij hebben inmiddels een ruime ervaring opgedaan in het begeleiden van onze klanten. In dit document leggen wij uit hoe de koopprocedure in Griekenland werkt.
Heb ik een Grieks belastingnummer nodig?
Jazeker, met een notarieel document en uw paspoort is het mogelijk om uw belastingnummer aan te vragen. U kunt het vergelijken met uw sofinummer zoals wij dit kennen. Dit wordt door ons bij het notariskantoor voor u geregeld.
Moet ik een Griekse bankrekening openen?
Bij het kopen van een huis in Griekenland is het noodzakelijk om een Griekse bankrekening te openen. Hiervoor heeft u wel een belastingnummer nodig.
Voor het openen van een Griekse bankrekening voor de aanschaf van onroerend goed moet men een bedrag storten als eerste inleg. Dit gestorte geldbedrag kan men vanzelfsprekend volledig gebruiken voor de eventuele aanbetaling van een tweede huis of de kosten van een advocaat of notaris.
Wij kunnen u begeleiden bij het openen van een voorlopige bankrekening. Dit kan zelfs vanuit Nederland of België worden geregeld door een aangewezen advocaat met notariële volmacht zodat u hierbij niet aanwezig hoeft te zijn!
Heb ik een advocaat nodig?
Het kopen van een stuk grond, een tweede huis of appartement in Griekenland is grotendeels vergelijkbaar met het kopen van vastgoed in de rest van de EU. Het is echter wel noodzakelijk (niet verplicht) om een eigen advocaat in de hand te nemen om een aantal zaken uit te laten zoeken.
Rusten er geen schulden op het onroerend goed? Is de verkoper wel de rechtmatige eigenaar van het huis of van de bouwkavel? Zijn er geen beperkingen op de bouwkavel (waterbron, archeologische vindplaats of mogelijke historische begraafplaats of aanwezigheid van een graf)?
Valt de kavel niet onder de ‘Natura 2000’ en welke beperkingen zijn er dan? Is de kavel niet van een hoogwaardige landschapswaarde en kan daardoor niet worden vrijgegeven om op te bouwen?
Wat regelt een advocaat?
Pelops Greek Houses zal u hierbij begeleiden en adviseren. Wij zullen u een advocaat aanbevelen die ervaring heeft met buitenlandse kopers. U bent natuurlijk altijd vrij om zelf een advocaat te kiezen. Uw advocaat zal alleen uw belangen behartigen. Wij adviseren u om uw advocaat een volmacht te geven zodat deze in uw naam kan handelen op afstand.
Vanaf het moment dat de advocaat uw volmacht heeft is hij/zij in staat:
- Uw Griekse belastingnummer aanvragen
- Onderzoek naar de legaliteit van de titel van het vastgoed
- Nadat u het geld naar uw eigen Griekse rekening heeft overgemaakt, een aanbetaling op de koopsom te geven aan de verkoper en het tekenen van de voorlopige koopovereenkomst
- Overdrachtsbelasting betalen en definitieve betaling uitvoeren bij levering van uw tweede huis of bouwkavel
- Eventueel het beheren van uw sleutels en papieren tijdens uw afwezigheid
Een voorcontract wordt getekend door de kopende en verkopende partij en verplicht beide partijen om op een vooraf afgesproken datum tegen de afgesproken prijs de koop af te ronden. Dit wordt door de notaris bekrachtigd.
In de tussentijd zal uw advocaat onderzoeken of er geen schulden op het huis of bouwkavel rusten en of alle belastingen zijn voldaan. In het geval van een bouwkavel zal deze moeten uitzoeken of bouwen wel is toegestaan.
De periode tussen het tekenen van het voorcontract en het tekenen van het definitieve koopcontract is meestal 30/60 dagen, hierop zijn uitzonderingen mogelijk. In alle gevallen zal toestemming nodig zijn van het Griekse overheid, of er geen beperkingen zijn opgenomen in het bestemmingsplan om te bouwen, en dat het hierbij niet gaat om hoog landschappelijke landbouwgrond gaat.
Zijn er vergunningen nodig voor het bouwen van een huis, zwembad en de verhuur?
Wanneer u wilt gaan bouwen, dan heeft u een bouwvergunning nodig. De kosten van deze vergunning hangen af van de grootte van het huis. Deze bouwvergunning blijft gedurende 4 jaar rechtsgeldig. Na 4 jaar verloopt deze bouwvergunning en moet deze worden verlengd. Dit kan nogmaals voor een periode van 4 jaar. Na deze 2e termijn verloopt de bouwvergunning en moet u hem volledig opnieuw aanvragen. Hou er rekening mee dat er tussentijds nieuwe eisen gesteld kunnen worden vanuit de Griekse wetgeving. Voor de verhuur zijn vergunningen EOT nodig ook bij een privé huis lees meer daarover livingincrete.net Ook voor een zwembad is officieel een bouwvergunning vereist zelfs voor een prefab zwembad!
Let op! De wetgeving op het bouwen van (tweede) huizen in het buitengebied wordt steeds stringenter toegepast en er worden ook steeds meer spelregels toegevoegd waaraan ze moeten voldoen!
Ook worden er in Griekenland meer en meer gebieden aangewezen voor natuurbehoud onder de noemer Natura 2000 een initiatief van de EU. Deze gebieden hebben een hoge natuur landschappelijke waarde. Messinia valt inmiddels gedeeltelijk onder deze status.
Het aankopen van een tweede huis of bouwkavel in Griekenland gebeurt via een vaste procedure:
Op het moment van tekenen van het voorcontract moet de koper een aanbetaling van ca. 20% (hiervan kan worden afgeweken) van de koopsom storten op de rekening van de verkoper. Deze houdt dit in depot tot het moment van de overdracht.
Indien de overdracht niet zal plaats vinden, omdat uw advocaat zijn/haar goedkeuring niet kan geven, dan zal de aanbetaling worden teruggestort. Indien de koper om andere redenen wil afzien van de koop, dan zal deze zijn aanbetaling kwijt zijn. Als de verkopende partij om wat voor reden van de koop afziet dan moet hij het dubbele bedrag van de aanbetaling terugbetalen!
Uw advocaat zal in samenwerking met de notaris zorg dragen voor de voorbereiding van het definitieve koopcontract. Het tekenen van het koopcontract zal plaatsvinden op het kantoor van de notaris.
De overdrachtsbelasting wordt geheven over het bedrag wat in de akte staat beschreven (minimaal de waarde van het onroerend goed zoals deze bekend staat bij de belastingdienst). U moet met de volgende kosten koper rekening houden:
- a) Overdrachtsbelasting 3% van het bedrag wat in de akte staat beschreven!
- b) Notariskosten: 2,0 tot 2,5% (+ 24% btw) van het bedrag wat in de akte staat beschreven.
- c) Advocaat: 1.5 tot 2 % (+ 24% btw) van het bedrag wat in de akte staat beschreven (afhankelijk van de eventuele extra werkzaamheden).
- d) Makelaar: 3% > € 250.000, – of 4% < € 250.000,– van de daadwerkelijke aankoopprijs excl. 21% btw met een minimum van € 5.000,– (excl.. btw 21) % btw.
Als de overdracht definitief is geregeld, dan zal de notaris of advocaat deze laten registreren in het Grieks kadaster, extra kosten hiervoor bedragen ca. 0,5 % . Dit kadaster houdt een kopie van het definitieve contract, evenals de notaris.
Als regel kunt u het beste aanhouden dat u gemiddeld ca. 7/7.5 % k.k. (kosten koper) moet betalen bovenop de vraagprijs van een bestaand of nieuw huis of bouwkavel! Dit is exclusief makelaarskosten!